전세계약 전에 꼭 확인해야 할 필수내용, 보증금을 지키는 방법

전세계약 전에 꼭 확인해야 할 필수내용, 보증금을 지키는 방법

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전세계약은 한 번에 큰 금액의 보증금이 오가기 때문에 계약하기 전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

집이 마음에 든다는 이유만으로 계약을 서두르기보다는 등기부등본, 집주인 정보, 선순위 권리, 보증금 수준, 계약서 특약 등을 차례대로 확인해야 합니다.

특히 전세보증금은 생활자금이나 저축의 상당 부분을 차지하는 경우가 많기 때문에 계약 전부터 보증금을 안전하게 지킬 방법을 준비하는 것이 좋습니다.

이번 글에서는 전세계약을 앞둔 세입자가 확인해야 할 기본적인 내용을 순서대로 알려 드립니다.

1. 등기부등본부터 확인하기

전세계약을 하기 전에 가장 먼저 확인할 자료 중 하나가 등기부등본입니다.

등기부등본을 통해 해당 주택의 소유자가 누구인지, 근저당권이나 압류·가압류 등의 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.

계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고, 소유자와 계약하는 것이 기본입니다.

대리인이 계약한다면 위임장과 관련 서류 등을 추가로 확인해야 합니다.

등기부등본에서 확인할 내용

확인 항목확인할 내용

소유자	계약 상대방과 실제 소유자가 같은지
근저당권	금융기관 등의 담보권이 설정되어 있는지
압류·가압류	법적인 제한이 설정되어 있는지
가등기	소유권 변동과 관련된 권리가 있는지
전세권	기존 전세권이 설정되어 있는지

등기부등본은 계약할 때 한 번만 보는 것으로 끝내지 말고 잔금 지급 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.

HUG도 전세계약 전에 등기부등본을 확인하고 권리관계를 살펴볼 것을 안내하고 있습니다.

2. 집주인과 계약 상대방이 같은지 확인하기

등기부등본의 소유자와 실제 계약하려는 사람이 같은지 확인해야 합니다.

집주인이 아닌 사람이 대신 계약하는 경우에는 더욱 주의해야 합니다.

대리계약이라면 단순히 집주인의 가족이라는 말만 믿기보다는 위임장, 인감증명서 등 필요한 서류를 확인하고 계약 권한이 있는지 확인​하는 것이 안전합니다.

계약금 역시 가급적 계약 당사자인 임대인의 계좌로 송금하고, 송금 내역을 보관하는 것이 좋습니다.

3. 근저당권이 있는지 확인하기

등기부등본에서 특히 주의해서 볼 부분이 근저당권입니다.

근저당권은 집주인이 금융기관 등에서 돈을 빌리면서 주택을 담보로 제공한 경우 설정될 수 있습니다.

문제는 집주인의 채무가 많아 주택이 경매로 넘어가는 상황입니다.

이 경우 주택을 처분한 금액에서 여러 권리자의 순위에 따라 돈이 배당될 수 있기 때문에 세입자는 계약 전에 해당 주택의 권리관계를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

따라서 단순히

"아파트니까 괜찮겠지."

라고 생각하기보다는 등기부등본에 어떤 권리가 설정되어 있는지 직접 확인하는 습관이 중요합니다.

4. 전세보증금이 주택 가격에 비해 지나치게 높지 않은지 확인하기

전세계약에서는 보증금의 금액 자체도 중요합니다.

집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높다면 집값이 하락하거나 경매 등의 상황이 발생했을 때 보증금을 충분히 회수하지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

따라서 계약 전에는 주변의 비슷한 주택의 매매가격과 전세가격을 비교해 보는 것이 좋습니다.

특히 최근 거래가격과 현재 매물 가격을 함께 확인하고, 한 곳의 중개업소 이야기만 듣기보다 여러 자료를 비교하는 것이 좋습니다.

5. 다가구주택이라면 선순위 임차보증금 확인하기

아파트나 오피스텔처럼 각 호수가 별도로 등기된 주택과 달리 다가구주택은 확인해야 할 내용이 더 많습니다.

다가구주택은 건물 전체의 소유자가 한 명인 경우가 많기 때문에 다른 세입자들의 보증금이 내 보증금보다 앞선 순위를 가질 수 있습니다.

HUG는 다가구주택 계약 시 기존 세입자들의 선순위 임차보증금을 확인하는 것이 중요하다고 안내하고 있습니다. 확정일자 부여현황 등을 통해 기존 임차인의 보증금 규모를 확인할 수 있는 제도도 있습니다.

따라서 다가구주택이라면

내 보증금 + 선순위 보증금 + 선순위 권리

등을 종합적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6. 임대인의 세금 체납 여부도 확인하기

등기부등본만 확인한다고 모든 위험을 알 수 있는 것은 아닙니다.

HUG는 등기부등본에 나타나지 않는 임대인의 미납국세나 임금채권 등도 확인할 필요가 있다고 안내합니다. 관련 자료는 임대인에게 요청하거나 법에서 정한 절차를 통해 확인할 수 있습니다.

따라서 보증금 규모가 큰 계약이라면 집주인에게 관련 증빙자료를 요청하는 것도 방법입니다.

7. 계약서의 특약사항을 꼼꼼하게 작성하기

전세계약서에는 기본적인 계약 내용 외에도 필요한 사항을 특약으로 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.

예를 들어 계약 당시 확인한 권리관계와 관련해 계약 이후 잔금 지급일까지 새로운 근저당권 등이 설정되지 않도록 하는 내용 등을 당사자 간 협의해 특약으로 작성할 수 있습니다.

특약은 구두로 이야기하는 것보다 계약서에 실제 문장으로 남겨두는 것이 중요합니다.

다만 특약의 구체적인 문구는 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 공인중개사나 법률전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.

8. 계약금과 잔금은 반드시 기록을 남기기

계약금과 잔금을 현금으로 주고받기보다는 금융기관 계좌를 이용하고 거래 내역을 보관하는 것이 좋습니다.

보관하면 좋은 자료는 다음과 같습니다.

• 임대차계약서
• 계약금 이체 내역
• 잔금 이체 내역
• 영수증
• 중개대상물 확인·설명서
• 등기부등본
• 임대인과 주고받은 문자나 메시지
• 계약 관련 특약

나중에 문제가 발생했을 때 계약과 금전 지급 사실을 확인할 수 있는 중요한 자료가 될 수 있습니다.

9. 계약 후 전입신고와 확정일자 받기

전세계약에서 매우 중요한 절차가 전입신고와 확정일자입니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 갖추었을 때 발생하며, HUG는 전입신고와 실제 거주를 통해 대항력을 갖추는 것이 중요하다고 안내합니다.

또한 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면 일정한 요건 아래 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

따라서 입주한 뒤에는 전입신고와 확정일자 절차를 미루지 않는 것이 좋습니다.

기본적으로 기억할 순서

계약 → 잔금 지급 → 입주 → 전입신고 → 확정일자 확인

단, 구체적인 권리 발생 시점과 순위는 계약 내용과 다른 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 전문가의 확인이 필요합니다.

10. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인하기

보증금을 더욱 안전하게 관리하고 싶다면 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인해 보는 것이 좋습니다.

다만 모든 주택이나 모든 계약이 자동으로 보증 가입 대상이 되는 것은 아닙니다.

주택 종류, 보증금, 권리관계, 계약 조건 등에 따라 가입 요건이 달라질 수 있기 때문에 계약 전에 해당 보증기관의 최신 가입 기준을 확인하는 것이 중요합니다.

HUG의 전세보증금 관련 안내에서도 확정일자부 전세계약서, 보증금 지급 확인 서류, 등기부등본 등 여러 서류를 요구할 수 있음을 확인할 수 있습니다.

전세계약 전 체크리스트

계약서에 도장을 찍기 전에 아래 내용을 하나씩 확인해 보세요.

체크확인할 내용

□	등기부등본 확인
□	실제 소유자 확인
□	근저당권 확인
□	압류·가압류 등 확인
□	주변 매매·전세가격 비교
□	전세보증금이 적정한지 확인
□	다가구주택이라면 선순위 보증금 확인
□	임대인의 세금 체납 관련 사항 확인
□	계약서 특약사항 확인
□	계약금 지급 증빙 보관
□	잔금 지급 전 등기부등본 재확인
□	입주 후 전입신고
□	확정일자 확인
□	전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인

전세계약에서 가장 중요한 것은 '서두르지 않는 것'

전세계약을 할 때 가장 흔히 하는 실수 중 하나는 마음에 드는 집을 놓칠까 봐 계약을 서두르는 것입니다.

하지만 전세는 보증금의 규모가 크기 때문에 집의 상태뿐 아니라 권리관계와 계약조건까지 확인한 후 결정하는 것이 중요합니다.

특히

등기부등본 → 소유자 → 근저당·압류 → 선순위 보증금 → 보증금 수준 → 계약서 특약 → 전입신고·확정일자

순서로 확인하면 기본적인 점검 항목을 빠뜨리지 않는 데 도움이 됩니다.

마무리

전세계약은 단순히 마음에 드는 집을 선택하는 과정이 아닙니다.

내가 맡기는 큰 금액의 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 과정이기도 합니다.

따라서 계약 전에 충분한 시간을 갖고 권리관계를 확인하고, 계약서의 내용을 꼼꼼하게 읽어보는 것이 중요합니다.

특히 전입신고와 확정일자, 선순위 권리, 다가구주택의 기존 임차보증금 등은 전세보증금 보호와 관련해 반드시 알아둘 필요가 있습니다.

 

필자의 경험상 이렇게 내용을 알려드려도 순간에 실수로 위험을 초래하는 경우가 생길수 있는 대표사례을 몇가지 알려드립니다.

부동산등기부등본을 계약시에만 확인하고 잔금지급전에는 지나치는 경우, 계약자가 등기부등본상 소유자의 남편이거나 부인인경우에도 대리할수 있는 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있는지 확인하셔야하며, 또한 부부 공동소유인경우 어느 한명이 권리을 전적으로 행사할수 없다는 것을 알고 있어야하며,  임차할 물건의 소유자가 국세나 지방세가 체납되어 있는지, 여러가구로된 다가구주택인경우 선순위보증금의 합계가 그물건의 가치을 상회하여 깡통물건은 아닌지등도 확인하여야 합니다.

전세계약에서 가장 좋은 방법은 문제가 생긴 뒤 해결하는 것이 아니라 계약하기 전에 위험요소를 확인하고 예방하는 것입니다.

 

※ 이 글은 일반적인 부동산 임대차 정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 실제 계약에서는 주택의 종류와 권리관계, 계약 조건 등에 따라 적용되는 내용이 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 공인중개사 또는 법률전문가의 확인을 권합니다.