주택임대차계약 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 9가지 사유와 실거주 손해배상
주택 임대차계약에서 임차인은 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없지만, 「주택임대차보호법」은 예외적으로 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정하고 있습니다.
필자의 경험상 특히 많이 궁금해하는 부분이 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절입니다. 실거주를 이유로 계약을 갱신하지 않은 뒤 다른 사람에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수도 있습니다.
이번 글에서는 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 법정 사유와 실제 사례, 실거주에 따른 손해배상까지 살펴보겠습니다
주택임대차계약에서 임대차계약갱신시 참조하시기 바랍니다.
1. 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
사례
월세가 매월 100만원인 주택에서 임차인의 연체액이 200만원에 이른 경우를 생각해 볼 수 있습니다.
다만 단순히 월세를 한 번 늦게 냈다는 이유만으로 무조건 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.
핵심: 법에서 정한 '2기의 차임액에 해당하는 금액'이라는 기준을 확인해야 합니다.
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 임차했다면 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
사례
임차인이 계약 과정에서 중요한 사실을 허위로 알리거나 부정한 방법을 이용해 임대인을 속여 계약을 체결한 경우입니다.
단순한 의견 차이나 사소한 계약상 분쟁과는 구별해야 합니다.
3. 임대인과 임차인이 합의하고 상당한 보상을 제공한 경우
임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 종료하거나 갱신하지 않기로 하고, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에도 갱신거절이 가능합니다.
사례
임대인이 이사를 요청하면서 이사비 등 보상을 제시하고, 임차인도 이에 동의하여 계약을 종료하기로 합의한 경우입니다.
임대인이 일방적으로 "보상을 줄 테니 나가달라"고 하는 것과는 다릅니다. 서로 합의가 있었다는 점이 중요합니다.
4. 임대인의 동의 없이 전대한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
사례
A씨가 집주인의 허락 없이 자신이 임차한 아파트를 B씨에게 다시 빌려주고 월세를 받은 경우입니다.
이처럼 임대인의 동의 없는 전대가 법에서 정한 요건에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다.
5. 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에도 갱신거절이 가능합니다.
사례
임차인이 고의로 벽이나 주요 시설물을 크게 훼손했거나, 중대한 부주의로 주택의 중요한 부분을 심하게 파손한 경우입니다.
반면 정상적인 거주 과정에서 발생하는 일반적인 마모까지 모두 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.
6. 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 정상적인 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우에도 갱신거절이 가능합니다.
사례
화재나 붕괴 등으로 주택의 주요 부분이 없어져 정상적인 거주가 불가능한 경우를 생각할 수 있습니다.
7. 철거 또는 재건축이 필요한 경우
임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있고 법에서 정한 요건을 갖춘 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.
법에서는 다음과 같은 경우를 규정하고 있습니다.
① 계약 당시 구체적인 계획을 알린 경우
계약을 체결할 때 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 알리고 그 계획에 따라 공사를 진행하는 경우입니다.
② 안전사고 우려가 있는 경우
건물이 노후·훼손되거나 일부가 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우입니다.
③ 다른 법령에 따른 철거·재건축
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 진행되는 경우입니다.
사례
계약 당시 재건축 계획과 공사기간을 구체적으로 고지했고 실제로 해당 계획에 따라 공사를 진행하는 경우라면 법에서 정한 요건에 따라 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
8. 임대인 또는 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우
가장 많이 질문하는 갱신거절 사유입니다.
법에서는 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다.
쉽게 말해 임대인이 직접 들어가 살거나 부모 또는 자녀가 실제 거주하려는 경우입니다.
사례
임대인이 현재 다른 지역에 살고 있지만 임대차계약이 끝난 후 해당 주택으로 이사하여 직접 거주하려는 경우입니다.
또는 임대인의 부모나 자녀가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우도 법에서 정한 범위에 포함됩니다.
다만 실거주를 이유로 갱신을 거절했다고 해서 이후의 모든 상황이 자동으로 문제되는 것은 아닙니다. 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 법에서 정한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
9. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우도 갱신거절 사유입니다.
사례
임차인이 계약상 중요한 의무를 반복적으로 위반하여 정상적인 임대차관계를 계속하기 어려운 상황이 발생한 경우입니다.
다만 단순한 말다툼이나 사소한 의견 차이만으로 이 조항이 적용된다고 단정할 수는 없습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지
번호법정 사유쉽게 이해하면
| 1 | 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체 | 월세가 법에서 정한 수준까지 연체된 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 | 거짓이나 부정한 방법으로 계약한 경우 |
| 3 | 합의와 상당한 보상 | 임대인·임차인이 보상을 전제로 종료에 합의한 경우 |
| 4 | 임대인 동의 없는 전대 | 집주인 허락 없이 다른 사람에게 다시 임대한 경우 |
| 5 | 고의 또는 중대한 과실로 파손 | 주택을 고의나 중대한 부주의로 크게 훼손한 경우 |
| 6 | 주택의 멸실 | 화재·붕괴 등으로 임대차 목적 달성이 어려운 경우 |
| 7 | 철거·재건축 | 법에서 정한 요건에 따라 철거·재건축하는 경우 |
| 8 | 임대인 등의 실제 거주 | 임대인 또는 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 현저한 의무 위반 또는 중대한 사유 | 임대차를 계속하기 어려울 정도의 중대한 위반이 있는 경우 |
이 9가지 사유는 현행 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항에 규정되어 있습니다.
법제처 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3
실거주를 이유로 갱신을 거절했다면?
실거주 문제는 조금 더 주의해서 살펴볼 필요가 있습니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 갱신되었더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
쉽게 예를 들어 보겠습니다.
임차인
"계약을 갱신하고 싶습니다."
임대인
"제가 직접 들어가 살 예정이라 갱신하지 않겠습니다."
임차인이 이사한 뒤 임대인이 실제 거주하지 않고 몇 달 후 다른 사람과 새로운 임대차계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다.
이때 정당한 사유가 없다면 기존 임차인에 대한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
다만 단순히 이후 다른 사람에게 임대했다는 사실만으로 모든 경우에 손해배상책임이 자동으로 인정된다고 볼 수는 없습니다. 실제로 왜 실거주하지 못했는지 등 구체적인 사정을 함께 확인해야 합니다.
대법원도 실거주를 이유로 한 갱신거절에서 임대인의 실제 거주 의사와 구체적인 사정을 살펴야 한다는 취지로 판단하고 있습니다.
실거주 손해배상은 어떻게 계산할까?
임대인과 임차인이 손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 법은 다음 3가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 정하도록 하고 있습니다.
① 환산월차임의 3개월분
갱신거절 당시의 환산월차임 × 3개월
환산월차임은 월세뿐 아니라 일정한 방식으로 보증금을 월차임으로 환산한 금액을 포함합니다.
② 제3자에게 다시 임대한 경우의 차액 2년분
새로운 임대차의 환산월차임이 기존 임대차의 환산월차임보다 높아졌다면,
새로운 환산월차임 - 기존 환산월차임 × 2년
에 해당하는 금액을 계산합니다.
③ 임차인이 실제 입은 손해
실거주를 이유로 한 갱신거절 때문에 기존 임차인에게 실제 손해가 발생했다면 그 손해액도 기준이 됩니다.
결국 법에서 정한 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.
숫자로 이해하는 손해배상 계산
이해하기 쉽게 가상의 사례를 들어보겠습니다.
기존 임대차의 환산월차임이 100만원이라고 가정하겠습니다.
① 환산월차임 3개월분
100만원 × 3개월
= 300만원
② 새로운 임대차와의 차액
새로운 임대차의 환산월차임이 기존보다 월 20만원 높아졌다면,
20만원 × 24개월
= 480만원
③ 실제 손해
기존 임차인의 실제 손해가 600만원으로 인정되는 상황이라면,
- ① 300만원
- ② 480만원
- ③ 600만원
중 가장 큰 600만원이 법에서 정한 산정 기준이 될 수 있습니다.
다만 이 계산은 이해를 돕기 위한 단순한 예시이며, 실제 손해배상액은 구체적인 계약과 사실관계에 따라 달라집니다.
실거주 후 다시 임대하면 무조건 손해배상할까?
무조건 그렇다고 단정할 수 없습니다.
법에서 손해배상 대상으로 정한 것은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우입니다.
예를 들어 임대인이 실제로 거주하려고 했지만 이후 예상하지 못한 사정이 발생해 거주할 수 없게 된 경우 등에는 구체적인 사실관계를 따져볼 필요가 있습니다.
따라서 "몇 개월 이상 살면 괜찮다" 또는 "몇 개월 안에 임대하면 무조건 배상한다"와 같이 단순한 기간 기준으로 이해해서는 안 됩니다.
임차인이 보관하면 좋은 자료
실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 경우에는 나중에 사실관계를 확인할 수 있도록 관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
- 기존 임대차계약서
- 계약갱신요구 내용
- 임대인의 갱신거절 내용
- 문자·카카오톡 등 대화 내용
- 이사비 등 실제 지출자료
- 새로운 주택의 임대차계약서
- 기존 주택이 다시 임대된 사실을 확인할 수 있는 자료
특히 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 내용을 문자나 서면 등으로 남겨두면 향후 사실관계를 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.
임대인도 주의해야 할 점
임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하려는 경우에는 실제 거주 계획과 관련된 사실관계를 정확하게 확인할 필요가 있습니다.
대법원 판례에서도 실거주 사유는 장래의 계획과 관련된 것이어서 상황이 변할 수 있다는 점을 전제로 판단하고 있습니다.
따라서 단순히 "실거주할 예정이다"라는 말만으로 모든 상황이 해결되는 것은 아닙니다.
또한 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 법에서 정한 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
계약갱신요구권을 이해할 때 함께 알아둘 내용
계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
갱신된 임대차는 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만, 차임과 보증금은 법에서 정한 범위에서 증감할 수 있습니다.
또한 임대인이 갱신거절 의사를 표시할 수 있는 기간도 중요합니다.
「주택임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 등의 통지를 하도록 규정하고 있습니다.
따라서 갱신 문제에서는 거절 사유뿐 아니라 통지 시점도 함께 확인해야 합니다.
임차인을 위한 최종 체크리스트
계약갱신을 앞두고 있다면 다음 내용을 확인해 보세요.
- □ 계약 만료일 확인
- □ 계약갱신요구권 행사 가능 기간 확인
- □ 임대인의 갱신거절 사유 확인
- □ 해당 사유가 법에서 정한 사유인지 확인
- □ 실거주를 이유로 거절하는 경우 관련 내용 기록
- □ 보증금·월세 등 기존 계약조건 확인
- □ 문자·계약서 등 관련 자료 보관
- □ 실거주 거절 후 제3자에게 다시 임대했는지 확인
- □ 문제가 발생하면 손해배상 요건과 실제 손해를 확인
마무리
임대인은 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
다만 「주택임대차보호법」에서는 차임 연체, 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대, 고의·중대한 과실에 의한 파손, 멸실, 철거·재건축, 임대인 등의 실제 거주 등 9가지 갱신거절 사유를 규정하고 있습니다.
그중에서도 실거주는 임대인과 임차인 모두 주의할 필요가 있는 부분입니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하는 것 자체가 손해배상 사유는 아닙니다.
하지만 갱신을 거절한 뒤 갱신되었더라면 유지됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 임차인은 갱신거절 사유와 통지 시점을 확인하고, 임대인이 실거주를 이유로 거절했다면 관련 자료를 보관하는 것이 좋습니다.
임대인 역시 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때에는 법에서 정한 요건과 실제 상황을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다.
결국 계약갱신 문제에서는 “왜 거절하는가?”와 “언제 통지했는가?”를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
※ 이 글은 주택임대차보호법의 일반적인 내용을 쉽게 설명하기 위한 정보입니다. 실제 갱신거절의 적법성이나 손해배상 여부는 계약 내용, 통지 시점, 임대인과 임차인의 행동 및 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
법령 확인 기준: 2026년 10월
참고자료
- 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조 및 제6조의3
- 대법원 판례 「건물인도」, 2022. 12. 1. 선고 2021다266631
- 국가법령정보센터 관련 판례 및 법령 자료
법제처 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3
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